Um termo econômico saiu dos relatórios de analistas e dominou as manchetes e os jantares de família nos EUA: affordability. Mais do que um jargão, a ‘acessibilidade financeira’ tornou-se o principal fator, explicando desde a queda nas vendas de imóveis existentes até o boom na construção de condomínios para aluguel.
A crise de acessibilidade não é um fenômeno isolado. É o resultado de uma tempestade perfeita: preços de imóveis em níveis recordes, taxas de juros das hipotecas (“mortgage rates”) nas maiores alturas em décadas, e uma renda que não consegue acompanhar esse ritmo.
O que é Affordability e como ela é medida?
Em termos simples, affordability mede a capacidade de uma família mediana de pagar por uma casa mediana, considerando sua renda e os custos financeiros predominantes. A métrica mais comum é o Índice de Acessibilidade Habitacional da National Association of Realtors (NAR).
- O cálculo leva em conta:
- Renda familiar mediana
- Preço mediano de venda de uma casa existente
- Taxa de juros mediana de uma hipoteca de 30 anos
Quando o índice cai, significa que uma família típica tem menos poder de compra.
Os três pilares da crise de acessibilidade atual
A explosão dos preços dos imóveis
A pandemia desencadeou uma corrida por espaço, baixos estoques de casas à venda e investimentos maciços, levando os preços a patamares históricos. Embora alguns mercados tenham visto uma ligeira correção, os preços médios nacionais permanecem notavelmente resilientes e altos.
O impacto dos juros das hipotecas
Este é o fator mais crítico recentemente. Para conter a inflação, o Federal Reserve (Fed) elevou agressivamente a taxa básica de juros. Isso impactou diretamente as taxas de hipotecas, que ultrapassaram a marca de 7% – mais do que o dobro do valor observado há dois anos. Para entender melhor como o Fed influencia a economia, você pode consultar o site do Federal Reserve.
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Exemplo Prático:
Em uma casa de $500,000, com 20% de entrada, a diferença mensal entre uma hipoteca a 3% e outra a 7% é de mais de $1,000. Esse aumento mensal exclui milhões de compradores potenciais.
A renda que não acompanha
Embora os salários tenham aumentado, o crescimento não foi proporcional ao aumento dos custos habitacionais. O gap entre o preço das casas e o poder de compra das famílias se ampliou dramaticamente.
Como a baixa affordability impacta o mercado (e os valores)
Essa crise afeta o mercado de várias formas, criando uma situação paradoxal
“Goldilocks Lock-in Effect” (O Efeito Travamento):
Proprietários que conseguiram taxas de hipoteca ultrabaixas (2-4%) durante a pandemia relutam tremendamente em vender suas casas. Por que trocar uma prestação de $1,500 por uma nova de $3,000 por uma casa similar? Isso trava a oferta de imóveis existentes, mantendo os preços artificialmente altos pela escassez.
Auge da construção de Multi-Family:
Com a compra de uma casa única (“single-family home”) inacessível para muitos, a demanda por aluguel disparou. Isso impulsiona a construção de condomínios e prédios de apartamentos. Para investidores, este segmento tornou-se altamente atrativo.
Migram para mercados secundários:
Compradores são forçados a buscar mercados mais acessíveis em cidades do interior ou estados com custo de vida menor (o chamado “Sun Belt” – Flórida, Texas, Arizona). Isso aquece esses mercados, que antes eram mais baratos.
Aumento da demanda por imóveis com custos controlados:
A busca por eficiência energética torna-se uma questão financeira, não apenas ecológica. Compradores buscam imóveis que ajudem a reduzir contas de luz e gás. Nesse contexto, entender o que é uma taxa de CDD (Community Development District) torna-se crucial, pois ela impacta diretamente as despesas anuais da propriedade. Leia nosso artigo explicativo sobre o que é CDD nos imóveis americanos, clicando aqui.
E para os brasileiros? Oportunidades em meio à crise?
A crise de acessibilidade cria um cenário complexo, mas não desfavorável para investidores brasileiros com capital.
Compra à vista é um superpoder:
Com as taxas de financiamento altas, compradores à vista têm um poder de barganha significativamente maior. Eles podem negociar descontos e fechar negócios mais rapidamente.
Foco no mercado de aluguel de long term:
A incapacidade de compra força mais pessoas a alugar, fortalecendo o mercado de investimento para aluguel (“rental market”).
Importância da análise local:
O impacto da crise varia brutalmente de estado para estado, e mesmo entre bairros. Uma análise micro-mercado, com o auxílio de um agente local especializado é mais importante do que nunca.
